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Acheter pour louer: quel dispositif choisir pour votre investissement locatif ?

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Vous souhaitez acheter pour louer sur un marché porteur ? Loi Pinel ou Location Meublée, qui de ces deux fiscalités est la plus rentable ? On vous dit tout !
Le dispositif Pinel : investissement en location nue
Pour l’achat d’un logement neuf dans une zone éligible Pinel, l’investisseur se voit accorder une réduction d’impôts qui varie de 12% à 21% selon le montant investi et la durée de mise en location du bien (entre 6 et 12 ans). Ainsi, pour l’achat d’un logement neuf de 300 000€, mis en location pendant 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction de 63 000€, soit 5 250€ à enlever chaque année sur vos impôts.

Le dispositif Pinel vous offre un large choix de logements : du studio à la villa familiale… Les logements doivent cependant respecter certaines conditions. La location doit être nue (il n’est pas possible de louer le bien en meublé). En effet, l’investisseur qui achète un bien immobilier avec la loi Pinel dispose d'un logement neuf, non meublé. L'investissement de base étant généralement plus élevé que dans l’ancien, il serait irrationnel de lui demander de payer en plus le mobilier et l'aménagement intérieur de l’habitation.

Pour bénéficier de cette réduction fiscale, il faut aussi que le logement neuf honore des critères de performances énergétiques basse consommation et qu’il respecte des plafonds de loyers et des conditions de ressources au niveau de ses locataires mis en place. Vous devez savoir également que vous pouvez investir jusqu’à 2 fois par an, dans la limite de 300 000€. La réduction d’impôt consentie reste la même, quelle que soit la tranche marginale d'imposition du ménage qui investit.
Défiscaliser en Location Meublée non Professionnelle
La location meublée est idéale pour obtenir des revenus complémentaires peu imposés et octroie plus de souplesse. Contrairement au dispositif Pinel, il n’y a pas de durée de l’engagement locatif (sauf si vous avez investi en Censi-Bouvard, vous avez un minimum d’engagement de location de 9 ans). Il n’y a pas non plus de zones géographiques à respecter, pas plus que de limitation sur le nombre de locations… Cependant, si vous souhaitez acheter pour louer en LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000€ TTC/an ou ne doivent pas dépasser pas 50% des rémunérations de votre foyer fiscal.

À savoir : les bénéfices engendrés échappent à l’imposition des revenus fonciers et sont soumis au régime des BIC. Ce régime est accessible quand les revenus locatifs du loueur en LMNP sont inférieurs à 32 900 € par an. De plus, si vous investissez dans une résidence de services, vous signerez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et votre bien sera entièrement géré par celui-ci. Vous percevrez chaque mois un loyer (que le logement soit loué ou non) et l’exploitant se chargera des visites, de l’entrée et de la sortie de vos locataires…
En conclusion, si votre IR, ne dépasse pas un certain seuil et que vous souhaitez arrondir efficacement vos revenus mensuels, la LMNP est faite pour vous. Si au contraire, vous recherchez un placement locatif à long terme ouvrant droit à une exonération d’impôts conséquente, optez pour le dispositif Pinel. Quelque soit le dispositif que vous choisirez, passer par un professionnel de l’immobilier neuf est essentiel pour définir vos objectifs patrimoniaux en fonction de votre situation, afin de mener à bien votre projet immobilier.