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2018 : Les nouvelles incitations fiscales pour la vente des terrains constructibles

Vous êtes propriétaire et possédez un terrain constructible ? C’est probablement le bon moment pour vendre !

Le gouvernement a présenté, en septembre dernier, un certain nombre de mesures concernant le logement et l’immobilier dans le but de créer un “choc d’offres”. Qui dit augmentation de l’offre dit aussi augmentation de la concurrence et donc, en théorie, baisse des prix. Parmi ces mesures, le gouvernement met en place de nouvelles incitations fiscales pour la vente de terrains constructibles. La mesure a notamment pour objectif de libérer rapidement de nombreux terrains à construire en zone tendue afin d’endiguer la crise du logement. Il s’agit de “construire plus, mieux et moins cher”.

Cette nouvelle mesure permet, depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2020, pour les propriétaires de terrains à bâtir en zone tendue, de réduire l’imposition sur la plus-value. Mais à certaines conditions...
Une mesure applicable en zone tendue
Avant cette réforme, il n’existait pas de distinction importante selon le lieu du terrain. La distinction était faite uniquement sur la destination du terrain. Il fallait prendre en compte la durée de détention du bien (ce qui est toujours le cas aujourd’hui). Ainsi, aujourd’hui encore, plus vous détenez votre bien longtemps, moins vous êtes imposable jusqu’à une exonération totale après 22 ans de détention (30 ans auparavant).

La réforme présentée ici applique des abattements différents en zone tendue uniquement. La zone tendue regroupe 1146 communes réparties en 28 agglomérations dans la métropole que voici : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonons-les-bains, Toulon et Toulouse.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ? La zone tendue est une zone géographique qui se caractérise par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement (demande plus importante). Ce déséquilibre créé des difficultés d’accès au logement dans le parc locatif, raison pour laquelle on parle de crise du logement.
Retrouvez la liste de toutes les villes ici.

A savoir : Lorsqu’une ville est concernée, elle l’est sur l’ensemble de son territoire, il n’y a pas de découpage par quartier.

En ce qui concerne les villes qui ne se trouvent pas en zone tendue, les abattements qui existaient déjà s’appliquent toujours. Consultez les abattements pour durée de détention ici
Quels abattements sur l’imposition sur la plus-value ? Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Les personnes pour lesquelles il s’agit de la résidence principale sont de toutes façon exonérées à 100%. Pour les résidences secondaires situées en zones tendues, il faudra compter une exonération totale ou partielle selon la destination du bien.

“Cet abattement sera de 100% pour la vente de terrains permettant de construire des logements sociaux, de 85% pour le logement intermédiaire (logement dont les loyers se situent 15 à 20% en dessous du prix du marché) et de 70% pour le logement libre.” Julien Denormandie - Secrétaire d’Etat à la Cohésion des Territoires.
A noter que cet abattement pourra s’appliquer immédiatement et qu’il ne faudra donc pas attendre 22 ans pour une exonération totale. Cependant, il faudra remplir certaines conditions pour en bénéficier.

Bonne nouvelle : ces abattements s’appliquent également aux prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière. 
De nombreuses conditions à connaître et à remplir
Conditions de date de transfert de propriété
Pour que l’abattement soit appliqué, il faut que la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Il faut que le bien soit acquis au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée. (ex : signature de l’acte authentique au plus tard le 31 décembre 2021 pour une promesse de vente signée en 2019).

Conditions de construction
L’abattement ne s’applique que si l'acquéreur s’engage (par la mention portée sur l’acte authentique d’acquisition) à réaliser et à achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs (immeubles d’habitation) dont le gabarit est au moins égal à 80% du gabarit maximum de construction fixé par les autorités territoriales.
Concernant les biens bâtis, l'acquéreur doit s’engager à démolir puis reconstruire dans les conditions citées précédemment.

Conditions de cessionnaire
L’abattement ne peut s’appliquer si la cession intervient dans le cadre familial (concubins, ascendants ou descendants…).
Les sanctions à prévoir en cas de manquement
On oublie souvent que ce genre de lois prévoit des sanctions. Dans le cas présent, en cas de non respect des conditions de construction et des conditions de destination (par exemple : construction de logements libres au lieu de logements sociaux précisés dans l’acte d’acquisition), l’acquéreur sera redevable d’une amende égale à 10% du prix de cession du bien indiqué dans l’acte authentique.
Les vases communicants...
La perte de recettes résultant de ce dispositif est compensé par la création d’une taxe additionnelle sur le commerce de cigares et cigarettes et plus globalement le tabac.
Que se passera-t-il après 2020 ?
Si cette mesure est avantageuse pour les propriétaires, on sait que l’argent ne fait pas tout et que la valeur sentimentale d’un bien est parfois plus forte, surtout s’agissant de terres. Mais elle vise clairement un objectif de construction pour répondre au besoin de logement français.
La mesure comporte de nombreuses conditions qui sont assez peu détaillées pour l’instant. Difficile donc d’évaluer précisément son impact.

Le phénomène marquera plus ou moins fortement le mouvement de concentration urbaine qui a lieu depuis plusieurs décennies en France.

Avec une année 2017 record en terme de transactions immobilières et une volonté globale du gouvernement de fluidifier le marché, on peut encore s’attendre à de belles évolutions pour le marché de l’immobilier en 2018. 
Sources : http://www.assemblee-nationale.fr/15/projets/pl0499.asp